中国房地产困局仍未解，连万科都撑不住了，意味着什么？

尽管政策持续干预，中国房地产危机仍在持续恶化。如今，连被视为“优质龙头”的万科也难逃亏损命运，凸显整个行业面临系统性风险。

 最新打击：万科爆出史上首次年度亏损

• 2024年全年净亏损达494.9亿元人民币（约合68亿美元），

• 这是万科自1991年上市以来首次录得年度亏损，且亏损幅度远超市场预期。

万科到底怎么了？

• 销售跌至近十年新低

• 靠最大股东深圳地铁紧急输血维持流动性

• 董事长与CEO于2025年初双双辞职

房地产如何一步步陷入泥潭？

1998–2020：黄金时期

• 城镇化快速推进，住房成首选投资品

• 房价15年暴涨6倍

• 开发商大举预售+高杠杆扩张（部分债务信息不透明）

2020起：政策收紧引爆风险

• “三道红线”政策限制高杠杆企业融资

• 信贷收紧，违约潮爆发，恒大崩盘成为典型案例（债务高达3000亿美元）

疫情+经济疲弱

• 封控导致工程停工

• 就业与收入不稳，居民消费意愿下滑

• 房价由涨转跌，市场信心流失

局面有多严重？数据说明一切

• 4亿平方米新房库存滞销

• 按揭违约率创四年新高

• 家庭债务收入比高达145%

• 恒大、万科、碧桂园、融创等多家龙头均陷入困境或已违约

政府做了什么？

自2022年以来，北京已出台多项“救市”措施：

• 注入2000亿元专项贷款以保障烂尾项目交付

• 放宽购房贷款利率与首付要求

• 一线城市放松限购政策

• 为重点房企提供流动性支持

⚠️ 但效果有限，信心仍未恢复。

接下来可能的动作？

政策正在研拟更多刺激措施：

• 进一步降息（目前MLF利率仅为1.5%）

• 全面放开非户籍购房限制

• 放松二套房购买条件

然而在房价下行、债务上升与就业疲弱的三重压力下，单靠刺激恐怕难以逆转颓势。

对投资者的启示

中国房地产已不再是经济增长引擎，政府可望维稳，但难以重启高增长。

⚠️ 对地产相关个股与银行股的风险偏好需保持谨慎，尤其是高房地产敞口企业。

关注标的

股票	代码
碧桂园	2007.HK
万科A	000002.SZ
恒大	3333.HK
中国银行	3988.HK

• 美元兑人民币汇率：7.18

• 中国央行利率：预计2025年仍有进一步下调空间