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马来西亚国家银行（BNM）近期下调隔夜政策利率（OPR），为房地产市场带来久违的温暖。MBSB投行维持“正面”评级，认为购房信心、贷款批准率和整体估值环境正同步改善，房地产板块下半年有望回温。 三大投资亮点： 1. 降息刺激购房与贷款 利率降低后，购房者的贷款资格变得更宽松，利息支出减少，也提升了购房意愿。数据显示，5月份房贷批准环比增长5%，批准率达46.4%（高于4月份的44.3%）。 2025年前五个月，房屋贷款累计批准金额达 RM1109亿 ，显示出强劲的购房需求。 2. 滞销房压力可控 今年第一季度，全国仍有23,515套住宅库存未清，但主要集中在沙巴。 吉隆坡的库存持续下降，而柔佛和霹雳的压力略有上升。整体来看，分析师认为这属可控范围，随着政策发力，库存将逐步消化。 3. 估值合理 + 投资情绪改善 房地产指数自5月以来反弹8.4%，尽管年初至今仍下跌6.9%。 板块目前的市净率为0.66倍，处于历史均值附近，具有吸引力。MBSB也适度下调了折价幅度，显示市场情绪正回稳。 投资者关注的三家优质房企： Mah Sing Group 专注于可负担房产项目，降息后将更受首次购房族青睐。 UOA Development 派息稳定，股息率高达5.6%，近期也在积极进军柔佛市场。 Matrix Concepts 依靠MVV大市与Bandar Sri Sendayan的发展，业务持续稳健，收益表现可靠。 其他房企评级调整： EcoWorld  由于股价涨幅已大，被下调至“中性”； S P Setia、Sunway、IOI Properties  的估值被上调，反映乐观预期，但投资空间有限，因此维持“中性”评级。 下半年催化剂值得期待： OPR进一步下调的空间尚存，房贷环境或更宽松； 柔新经济特区（JS-SEZ）与RTS地铁计划，将带动柔佛跨境置业需求； 财政预算案（预计10月公布）或有消费与置业激励政策。 投资人一句话总结： “房地产不是一夜暴富的板块，但利率拐点+政策催化，正在释放温和的复苏信号。” 下半年看好具备 区域发展潜力、稳定股息与专注首购族市场 的开发商，Mah Sing、UOA 和 Matrix 是三大看点股！

尽管政策持续干预，中国房地产危机仍在持续恶化。如今，连被视为“优质龙头”的 万科 也难逃亏损命运，凸显整个行业面临系统性风险。   最新打击：万科爆出史上首次年度亏损 2024年全年净亏损达494.9亿元人民币 （约合68亿美元）， 这是万科自1991年上市以来 首次录得年度亏损 ，且亏损幅度 远超市场预期 。 万科到底怎么了？ 销售跌至近十年新低 靠最大股东 深圳地铁紧急输血 维持流动性 董事长与CEO于2025年初双双辞职 房地产如何一步步陷入泥潭？ 1998–2020：黄金时期 城镇化快速推进，住房成首选投资品 房价15年暴涨6倍 开发商大举预售+高杠杆扩张（部分债务信息不透明） 2020起：政策收紧引爆风险 “三道红线”政策限制高杠杆企业融资 信贷收紧，违约潮爆发， 恒大崩盘成为典型案例 （债务高达3000亿美元） 疫情+经济疲弱 封控导致工程停工 就业与收入不稳，居民消费意愿下滑 房价由涨转跌，市场信心流失 局面有多严重？数据说明一切 4亿平方米新房库存 滞销 按揭违约率创四年新高 家庭债务收入比高达145% 恒大、万科、碧桂园、融创 等多家龙头均陷入困境或已违约 政府做了什么？ 自2022年以来，北京已出台多项“救市”措施： 注入2000亿元专项贷款以保障烂尾项目交付 放宽购房贷款利率与首付要求 一线城市放松限购政策 为重点房企提供流动性支持 ⚠️  但效果有限，信心仍未恢复。 接下来可能的动作？ 政策正在研拟更多刺激措施： 进一步降息 （目前MLF利率仅为1.5%） 全面放开非户籍购房限制 放松二套房购买条件 然而在 房价下行、债务上升与就业疲弱的三重压力 下，单靠刺激恐怕难以逆转颓势。 对投资者的启示 中国房地产 已不再是经济增长引擎 ，政府可望维稳，但难以重启高增长。 ⚠️ 对 地产相关个股与银行股的风险偏好需保持谨慎 ，尤其是高房地产敞口企业。 关注标的 股票 代码 碧桂园 2007.HK 万科A 000002.SZ 恒大 3333.HK 中国银行 3988.HK 美元兑人民币汇率 ：7.18 中国央行利率 ：预计2025年仍有进一步下调空间